Adam Bilfaqih, Pendiri Diamond Land Bukan Developer Biasa

Banyak orang yang pertanya-tanya, investasi dan bisnis apa yang dapat memberikan keuntungan besar dan berlipat-lipat dengan risiko relative kecil saat ini?.

Bagi banyak orang, bisnis property adalah bisnis yang dapat menjawab pertanyaan di atas, namun bagaimana bisnis ini berjalan hingga memberikan keuntungan yang berlipat-lipat tersebut. Adam Bilfaqih, pendiri Diamond Land, perusahaan developer property ini mengungkapkan rahasia membuat pabrik property dan berbagi berbagi strategi tentang pemasaran property yang efektif, serta menarik sebanyak mungkin para pembeli property meski proyek tersebut baru dalam tahap-tahap awal pengerjaan.

“Saya ingin mengatakan bahwa membangun satu atau dua property, satu atau dua ruko sama energinya dengan membangun dan membuat pabrik property yang berjumlah puluhan bahkan ratusan rumah,” ujar Adam.

Membangun ‘pabrik property’ menurut Adam, dapat dilakukan jika seseorang telah memiliki mindset ‘pemilik pabrik property handal dan bukan developer biasa. Karena yang dibangun, menurut Adam, bukan satu atau dua property tetapi bisa ratusan, bahkan ribuan property.

Pengalaman Adam membangun ratusan property di bawah perusahaan Diamond Land dan cara melipatgandakan dari satu proyek menjadi puluhan proyek lainnya sebenarnya merupakan rahasia bagi para developer seperti Adam, dan juga developer-developer yang lain. Namun Adam ingin berbagi dengan pembaca majalah Wirausaha dan Keuangan tentang hal penting ini, bagaimana agar semakin banyak lahir developer-developer handal lainnya di bumi pertiwi ini.

Adam Bilfaqih, Diamond Land, Developer Sukses

“Saya mulai dari sebuah contoh,” ujar Adam. Di proyek property yang sedang saya kerjakan, di Cinere Park View, Kawasan selatan Jakarta, di lahan seluas 20.000 meter persegi saya membuat 118 rumah dengan proyeksi penjualan/transaksi diperkirakan mencapai Rp50 miliar dengan biaya produksi sebesar Rp41,35 miliar. Adapun proyeksi profit, lanjut Adam, diperkirakan mencapai Rp8,65 miliar, atau sebesar 17% dari omzet.

Tetapi harus diketahui, lanjutnya, bahwa di proyek tersebut saya hanya menyediakan modal investasi usaha hanya sebesar Rp5 miliar. Sekali lagi hanya sebesar Rp5 miliar. Jika dihitung perbandingan antara modal yang dikeluarkan yaitu sebesar Rp5 miliar dengan potensi keuntungan yang akan diperoleh yaitu sebesar Rp8,65 miliar.

Coba perhatikan angka-angka tersebut di atas. Menurut Adam, inilah bedanya membuat pabrik property dengan membangun rumah atau ruko satuan biasa. Kalau membangun rumah satuan harus harus membeli lahan, perizinan, legalitas dan membangun/kontruksi.

“Jika kita membangun rumah satuan, biaya yang dikeluarkan mencapai 100% dari satu produk tersebut. Apakah bisa kita membangun sebuah ruko satu lantai dulu? Tidak kan. Harus membangun keseluruhan, sehingga biaya produksinya mencapai 100%,” ujarnya.

Untuk menghasilkan keuntungan Rp8,65 miliar modal yang diperlukan hanya sebesar Rp5 miliar. Ini, menurut Adam , proyek dijalankan dengan kondisi biasa, artinya lahan yang digunakan dibeli dengan cash keras. Namun kita bisa berbisnis property lebih dahsyat lagi dengan melakukan refinancing.

“Kita dapat menggandakan bisnis property dengan cara meminjam kredit kontruksi ke perbankan. Proyeksi kredit yang dapat kita peroleh dari perbankan potensinya mencapai Rp14 miliar untuk proyek seperti tersebut di atas. Darimana angka Rp14 miliar yang dikucurkan oleh perbankan tersebut. Angka tersebut berasal dari perhitungan ekspektasi perbankan terhadap angka penjualan property yang akan kita buat,” ujarnya.

Mereka, lanjut Adam, menghitung ekspektasi berapa penjualan dari proyek kita. Kucuran kredit dari perbankan inilah yang digunakan untuk membeli lahan baru yang akan digunakan untuk perluasan proyek property kita.

Jurus Bodol

Menurut Adam, jika pembelian tanah/lahan untuk property dilakukan secara bertahap maka kita dapat mensetup bisnis property lebih dahsyat lagi. Kita dapat meningkatkan nilai tanah dari proyek property kita sebesar 200 hingga 300 % dari nilai tanah semula.

Mengapa hal tersebut bisa terjadi? Menurut Adam, sebagai developer yang sudah dipercaya oleh perbankan, maka kita dapat menggunakan jurus bodol (bisnis dengan menggunakan duit orang lain) untuk melakukannya. Caranya adalah, pertama, uang diperoleh dari KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) inden, sebesar 80% dari plafon. Kedua, untuk membangun property jangan mengeluarkan biaya yang keluar dari kantong kita.

“Kita bisa menggandeng kontraktor untuk menyelesaikan semua pekerjaan yang sudah kita rencanakan, dengan skim pembayaran yang sudah disepakati bersama. Ada kontraktor yang dibayar berdasarkan progress pekerjaan, ada yang dibayar pada saat serah terima kunci. Namun saya menyarankan pembayaran dengan kesepakatan yang wajar saja dan saling menguntungkan kepada kedua belah pihak antara developer dengan kontraktor, yaitu jika progress pekerjaan selesai 30 % maka pembayaran dilakukan sebesar 25%, jika progress pekerjaan mencapai 50% maka pembayaran dilakukan sebesar 45%, jika progress pekerjaan sudah mencapai 100%, maka pembayarannya dilakukan sebesar 95%. Sisanya, sebesar 5% merupakan retensi, sebagai jaminan terhadap pekerjaan yang sudah dilakukan sampai akhir pertanggungjawaban pekerjaan dianggap selesai semua,” cetusnya.

Hal yang lebih penting, menurut Adam, sebenarnya, pada saat kontraktor mulai membangun infrastruktur, kita sudah dapat mulai berjualan.

“Meskipun proyek masih berupa lahan kosong, kita sudah dapat melakukan penjualan. Kita bisa akad jual beli dengan pembeli dan uang yang diperoleh diputar lagi untuk membiayai proyek,” cetusnya.

Mengoptimalkan Pre Sale

Di atas Adam sudah menjelaskan, bahwa proyek property sebanyak 118 rumah hanya dimodali sebesar Rp5 miliar. Bagaimana agar modal tersebut lebih cepat kembali, maka kegiatan pemasaran pre sale yang dahsyat harus dilakukan secara cepat dan tepat.

Rahasianya, menurut Adam yaitu dengan cara : dari 118 unit rumah yang akan dibangun, ada sebanyak 15 unit rumah yang harus dikorbankan dulu harganya di awal-awal (pre sale) dengan harga penjualan minimal atau harga pokok saja. Misal harga pokok satu unit rumah adalah Rp400juta per unit, maka harga tersebut digunakan sebagai lead promosi, yang dijual dengan harga khusus dengan waktu dan kondisi tertentu. Dalam waktu singkat 15 unit rumah sudah terjual. Berapa nilai penjualan pada saat pre sale yaitu sebesar 15 unit rumah x Rp400juta = Rp6 miliar. Kini modal sebesar Rp5 miliar yang digunakan untuk membangun property sudah kembali di bulan-bulan awal dari rentang waktu proyek property yang sudah direncanakan.

Developer-developer besar menggunakan cara yang sama untuk menjual produk pabrik propertynya. Mereka memberi harga khusus, dan para calon pembeli sudah mengantri sejak pagi hari. Strategi ini cukup sukses diterapkan diberbagai

Mengapa strategi seperti ini cukup sukses, menurut Adam, karena pasar property di Indonesia, khususnya di kota-kota besar masih sangat terbuka lebar.

Ketersediaan property masih lebih kecil dibandingkan dengan kebutuhan yang diperlukan oleh masyarakat, dan hal ini yang menjadikan property sebagai produk bisnis yang menguntungkan dan sebagai komoditas investasi yang sangat menarik dan terus meningkat nilainya.

Dikutip dari http://profil-sukses.wirausahanews.com/20130327/635-adam-bilfaqih-pendiri-diamond-land-bukan-developer-biasa.html

Add your comment

Your email address will not be published. Required fields are marked *